Dwóch lub kilku współwłaścicieli jednego domu, mieszkania? Po rozwodzie, wskutek spadku lub z innych przyczyn – często nieruchomość jest nasza tylko w części, albo po prostu nie tylko nasza. Współwłasność potrafi sprawiać wiele problemów, które skłaniają współwłaścicieli do prób jej zniesienia. No właśnie – czym właściwie jest zniesienie współwłasności?
Na wstępie należy wspomnieć o różnicy między współwłasnością łączną oraz współwłasnością w częściach ułamkowych.
Współwłasność łączną jest np. małżeńska współwłasność ustawowa. Udział w tego rodzaju współwłasności nie jest określony w częściach ułamkowych, a współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem.
Natomiast istotą współwłasności w częściach ułamkowych jest podział na określone ułamkiem udziały we współwłasności.
Jak rozwiązać problem, gdy współwłasność nastręcza kłopotów?
Korzystanie z całej nieruchomości w równym zakresie przez każdego ze współwłaścicieli może być kłopotliwe. Istnieją trzy rozwiązania tego problemu.
- Umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej – wskutek zawarcia takiej umowy nie dochodzi do zniesienia współwłasności, a jedynie do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli, np. poprzez udostępnienie pierwszemu współwłaścicielowi do korzystania parteru, a drugiemu pierwszego piętra. Ponadto w razie braku woli zawarcia umowy przez współwłaściciela, o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej może również orzec sąd.
- Umowne zniesienie współwłasności – w przeciwieństwie do postępowania sądowego do wywołania skutków prawnych dojdzie dużo szybciej, gdyż wystarczy jedynie zawrzeć przed notariuszem stosowną umowę.
- Sądowe zniesienie współwłasności – w przypadku braku zgody współwłaściciela na rozwiązania umowne, konieczne może być wystąpienie z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności. Postępowanie w tej sprawie toczy się w trybie nieprocesowym i w mniej skomplikowanych sprawach można spodziewać się szybkiej decyzji sądu.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości?
- Podział fizyczny nieruchomości – będzie on możliwy, gdy podział nie jest sprzeczny z ustawą (dotyczy to np. nieruchomości rolnych), społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, bądź z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskutek podziału powstaje odrębna własność, np. wydzielenie w budynku samodzielnych lokali mieszkalnych.
- Podział pomiędzy wszystkich współwłaścicieli kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości – w tej sytuacji współwłaściciele sprzedają nieruchomość i dokonują umownego podziału uzyskanej kwoty. W przypadku postępowania sądowego sprzedaży dokonuje się w drodze licytacji, a podziału uzyskanej kwoty dokonuje sąd.
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – w tym przypadku własność nieruchomości przechodzi na jednego ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych. Współwłaściciele mogą między sobą ustalić termin i wysokość spłat, a w sytuacji postępowania sądowego ostateczną decyzję w tym zakresie podejmie sąd.
Niejednokrotnie sprawy mające za przedmiot zniesienie współwłasności rodzą ogromne emocje między współwłaścicielami, które uniemożliwiają dojście do porozumienia. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji może natomiast nie być korzystnym finansowo rozwiązaniem dla współwłaścicieli. W takiej sytuacji polecamy kontakt z profesjonalnym pełnomocnikiem- adwokatem lub radcą prawnym albo mediatorem, którzy korzystając ze swojego doświadczenia w tego rodzaju sprawach pomogą współwłaścicielom znaleźć optymalne dla nich rozwiązanie.
autor: asystent prawny Bartosz Pender